درصد طرفین در قرارداد مشارکت ساخت

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟ و آنچه که در یک قرارداد مشارکت در ساخت، تحت عنوان سهم الشرکه بیان می شود چیست؟
در پاسخ به اینچنین سوالاتی ابتدا باید به بررسی مفهوم مشارکت در ساخت بپردازیم، سپس به بررسی قوانین موجود در این زمینه و نحوه انجام تعهدات طرفین قرارداد توجه کنیم.
اما یکی از سوالات پر تکرار در رابطه با این موضوع است که نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت به چه صورت است؟

فاکتورهای موثر بر درصد مشارکت

در پاسخ به این سوال باید گفت که متغیر بودن فاکتورها تعیین کننده درصد مشارکت طرفین در این قرارداد است. همانگونه که اطلاع دارید، قیمت روز آپارتمان، به شدت متغیر است. از طرفی، عناصر سازنده کالبد بنا و هزینه های لازم برای ساخت و ساز، هر روز در حال افزایش است. این موارد، پاسخ به این پرسش که نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟ را کمی دشوار می نماید. اما آنچه مسلم است، این است که مشارکت در ساخت به خودی خود یک امر پسندیده و نمودی از تعاون است. در یک قرارداد مشارکت در ساخت، مالکی که توان مالی و فنی ساخت بنای جدید را ندارد، با سازنده حرفه ای مشارکت نموده و نتیجه این همکاری، بهبود کیفیت محیط زندگی، رونق صنعت ساخت و ساز و کسب منافع مادی برای هر دو طرف است. با ما همراه باشید تا در ادامه به بررسی نحوه مشارکت در ساخت و تعیین سهم طرفین بپردازیم.

درصد مشارکت ساخت

درصد مشارکت در ساخت، اولین موردی است که اگر قصد شراکت داشته باشید، ذهن شما را مشغول خواهد کرد. چه مالک باشید و چه سازنده در درجه اول به میزان سود خود در پروژه‌ی شراکتی فکر می‌کنید. از طرفی به دلیل رونق بازار مشارکت در ساخت در سال‌های اخیر، استقبال عمومی از این نوع سرمایه‌گذاری به شدت زیاد شده‌است و به همان نسبت مدعیان این امر هم افزایش یافته‌اند و به زبان عامیانه دست زیاد شده‌است.
از این رو بایستی به خوبی با نحوه محاسبه مشارکت در ساخت و میزان سهم مالک و سازنده آشنا باشیم تا با خیال راحت‌ وارد عملیات ساخت‌وساز مشارکتی شویم. در این مقاله از گروه مشاوران ساختمانی کندو به ارائه‌ی بهترین فرمول‌ها برای محاسبه درصد مشارکت در ساخت می‌پردازیم؛ با ما همراه باشید.

در اوضاع اقتصادی کنونی، دیگر کمتر کسی پیدا می‌شود که هم مالک زمین باشد و هم سرمایه و تخصص لازم برای ساختن بنا داشته‌باشد. صاحبان ملک‌های قدیمی و کلنگی علاقه‌ی زیادی به عقد قراردادهای مشارکت نشان می‌دهند. اما موضوع مهم رعایت حقوق طرفین (مالک و سازنده) در این قراردادهاست.

مزایای مشارکت ساخت

قبل از اینکه به بررسی درصد مشارکت در ساخت بپردازیم تا از کلاهبرداری مشارکت در ساخت جلوگیری به عمل آید، چند مورد از مزایای مشارکت را که در مقاله مشارکت در ساخت در مشهد نیز به آن اشاره شد، را یادآوری می‌کنیم:

• بهترین، ساده‌ترین و سریع‌ترین راهکار برای نوسازی ساختمان‌های قدیمی مشارکت در ساخت است.با تبدیل ساختمان‌های قدیمی به نوساز با روش مشارکتی می توان استانداردهای مقاومت در برابر زمین لرزه و استحکام سازه را برای آن‌ها رعایت کرد.
• با گسترش پروژه‌های نوسازی ساختمان‌ها از طریق پروژه‌های مشارکتی، زیبایی ساختمان‌ها بیشتر خواهد شد؛ بنابراین شرایط زندگی برای خانواده‌ها نیز در بهترین وضعیت قرار می‌گیرد بسیاری از مشکلات شهری نیز از میان برداشته می شود.
• با اجرای پروژه‌های مشارکت در ساخت، ارزش یک ملک بیشتر خواهد شد که این خود، یک سرمایه مالی برای آینده است.
• صرفه‌جویی در وقت، انرژی و بودجه مالی صاحب ملک یکی دیگر از مزایای پروژه های مشارکتی است.
• مشارکت امکان ساخت تعداد بیشتری واحد مسکونی را فراهم می‌آورد.
• با اجرای پروژه‌های مشارکت در ساخت می‌توان فضایی نو با متدها و استانداردهای روز دنیا داشت.
• اما مهمترین مزیت آن، درصد سود مشارکت در ساخت است؛ در یک قرارداد منصفانه، دو طرف در کوتاه مدت سود قابل توجهی خواهند داشت. برای محاسبه درصد مشارکت در ساخت، اصول رایجی وجود دارد که در ادامه این مطلب به آن‌ها می‌پردازیم. به یاد داشته باشید که نوسانات بازار مسکن و افزایش یا کاهش قیمت‌ها ممکن است هنگام عقد قرارداد سردرگمی‌هایی را به همراه داشته باشد و بایستی مبنای درصد را بر وضعیت روز قرار داد.

نحوه محاسبه مبلغ بلاعوض

مبلغ بلاعوض در مشارکت ساخت زمانی است که یک شریک، ملک و منزل قدیمی خود را برای شراکت آورده باشد. در این شرایط، او باید ملک را تخلیه کند و در اختیار سازنده بگذارد تا در مدت مشخص پروژه ساخت و ساز انجام شود. در این شرایط مالک نیازمند مبلغی برای رهن خانه موقت است تا بتواند در آن ساکن شود. این مبلغ را که شخص مالک برای رهن یک ملک به صورت موقت از سازنده دریافت می‌کند، بلاعوض می‌نامند، زیرا دیگر نیازی به بازگرداندن این مبلغ به شخص سازنده وجود نخواهد داشت. البته توجه داشته باشید که در انتهای پروژه و در زمانی که طرفین سهم نهایی خود را محاسبه می‌کنند، این مبلغ از سهم شخص مالک کسر می‌شود.
فرمول محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت ملک، در بعضی از پروژه‌های ساخت، رقمی است که به تناسب مساحت زمین به متر مربع، نرخ و قیمت به روز آن مشخص می‌شود. با توجه به این که زمین در چه منطقه‌ای قرار گرفته باشد و چه میزان ارزش داشته باشد، به ازای هر متر مربع مبلغی بین یک تا ۵ میلیون تومان برای رقم بلاعوض مشخص می‌شود. اگر زمین در منطقه‌ای با قیمت پایین باشد، معمولا مبلغ بلاعوض پرداخت نمی‌شود. همچنین برای تعیین و نحوه محاسبه کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت ، کیفیت و منطقه‌ای که زمین یا ملک کلنگی در آن قرار دارد نیز بسیار مهم است.
(ارزش کارشناسی شده ملک×قدرالسهم سازنده) -(هزینه های ساخت × قدرالسهم مالک)= مبلغ بلاعوض

تعریف درصد طرفین در قرارداد مشارکت

درصد طرفین در قرارداد مشارکت ساخت، میزان سهمی است که مالکین پس ازاتمام پروسه ساخت از آپارتمان‌های ساخته شده خواهند داشت.
به عنوان مثال اگر قیمت زمین مالک را ۱۰ میلیارد در نظر بگیرید و هزینه پروانه و ساخت را ۸ میلیارد در نظر بگیرید، در انتها اگر ۱۸۰۰ متر بنای مفید آپارتمان داشته باشید، ۱۰۰۰ متر برای مالک و ۸۰۰ متر برای سازنده خواهد بود.

درصد مشارکت ساخت، چالشی است که به علت داشتن متغیرهای زیاد، کمتر به صورت علمی به آن پرداخته شده و همیشه محل مناقشه بین مالک و سازنده بوده است.

قوانین عرفی و رسمی در این رابطه چه می گویند؟

برای بررسی این مسئله که نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟ باید با قوانین عرفی و رسمی موجود در این زمینه آشنا شویم. وکلا و افراد مطلع از قوانین ساخت و ساز و مشارکت در ساخت، در مواجهه با این پرسش که نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟ به لزوم تعیین قدرالسهم یا سهم الشرکه یا درصد مشارکت در ساخت، اشاره می کنند. معیار محاسبه قدرالسهم، قیمت روز آپارتمان نوساز در آن منطقه است. با در اختیار داشتن قیمت آپارتمان نوساز، در مرحله بعد باید کلیه هزینه های ساخت آپارتمان نوساز محاسبه گردد.

برای این منظور کلیه جزئیات یک پروژه ساختمانی اعم از هزینه انجام امور اداری و اخذ مجوز ها، هزینه خرید مواد و مصالح، دستمزد مهندسین و کارگران، مالیات و بیمه و … در نظر گرفته می شود. سپس، با توجه به ارزش زمین و آورده دو طرف (سازنده و مالک زمین) درصد آورده، مشخص می شود. در نهایت هر یک از طرفین، با توجه به درصد آورده خود، دارای سهمی از آپارتمان جدید می شوند که قدرالسهم یا سهم الشرکه خوانده می شود. در این میان، سازنده موظف است مبلغی را برای سکونت موقت مالک تا پایان پروژه به وی پرداخت نماید. همچنین دو طرف می توانند با پرداخت مبالغی به طرف مقابل، میزان درصد مشارکت در ساخت خود را کم یا زیاد کنند. در این مقاله سعی داریم تا متغیرهای مهم در درصد مشارکت ساخت را با ارائه راه حل برای شما بازگو کنیم.

ابتدا به سه آیتم قیمت زمین، هزینه ساخت و قیمت آپارتمان نوساز می پردازیم و سپس نحوه محاسبه درصد طرفین را تشریح خواهیم کرد.

قیمت زمین:

قیمت زمین به دوصورت محاسبه می شود:
با کمک مشاورین املاک و زمین‌های مشابه:
در این روش با قیمت گرفتن از مشاورین املاک با توجه به زمین های مشابه در همان کوچه بر اساس موقیت از لحاظ ابتدا و انتها بودن کوچه و شمالی یا جنوبی بودن قیمت مشخص می‌شود.
روش معکوس ساخت(پروژه ساخته شده):
این روش نیاز به گروه متخصص مهندسی و برنامه ریزی ساخت و مارکتینگ دارد.
ابتدا گروه مارکتینگ با تحقیقات بازار در محل، متراژ آپارتمان‌هایی که با استقبال بیشتر مشتریان بالقوه همراه است و همچنین متریال‌هایی که در آن منطقه مشتریان بالقوه نیاز دارند از قبیل نوع معماری و نما و آسانسور و کیفیت و میزان پارکینگ و دوبلکس و مشاعات و روف گاردن و … را بدست می آورد.
سپس متراژ قابل ساخت از طریق دفاتر شهرداری بررسی می شود. تیم برنامه ریزی با مشورت مهندسین هر حوزه، بر اساس امکان پذیری، زمان ساخت و هزینه را تخمین می زنند.
در انتها با توجه به گزارش تحقیقات بازار، قیمت کل آپارتمان ها (بر اساس طبقات) بدست آورده و طرح توجیهی نوشته می شود.
بر اساس این طرح ۳ متغیر زمان ساخت، هزینه ساخت و قیمت کل آپارتمان‌های ساخته شده را خواهیم داشت.
عرف هزینه مدیریت پیمان برای ساخت ۱۵% است و چون سازنده در ۵۰% شریک است و همچنین به صورت پلکانی سرمایه گذاری می کند، این در صد را ۳.۴% در نظر میگیریم.
عرف سود ساخت و ساز معمولا ۳۰% سالیانه می باشد که باید از قیمت کل آپارتمان های ساخته شده کم شود.(در فرمول از ۷۰% استفاده می کنیم)
عرف زمان ساخت در زمین های ۲۵۰ متر ۱۸ ماه و ۵۰۰ متری ۲۴ ماه است. به ازای هر ماه تاخیردر پروژه دارای ۲% ضرر می باشد . به عنوان مثال اگر زمان اجرای پروژه ۱۹ ماه تعریف شود، تاخیر زمان ۹۸% در فرمول خواهد بود.

بر اساس این فرمول:

قیمت‌زمین= ](قیمت کل آپارتمان *۷۰%) – (هزینه کل ساخت * ۳.۴%)[ * (تاخیرزمان% )

باید توجه داشته باشید، برای قیمت گذاری معکوس، کلیه اعداد باید توسط متخصصین هر حوزه با توجه به تجربه کاری و علمی انتخاب شوند تا قیمت صحیح به دست بیاید.



زمان ساخت، نسبت مستقیم با قیمت زمین دارد، زیرا بر اساس طرح توجیهی به عنوان مثال، اگر قیمت زمین ۱۰ م باشد، فقط سود بانکی ماهیانه برای این مبلغ ۱۸% محاسبه می شود، لذا اگر سود سرمایه ساختی که هر ماه به پروژه اضافه می شود را محاسبه کنیم، میزان سود زمین و در نتیجه مبلغ آن را تحت تاثیر قرار می دهد.



برای بدست آوردن قیمت زمین به روش معکوس، فقط باید از تیم مهندسی و مارکتینگ استفاده کرد تا قیمت واقعی را داشته باشید.

هزینه ساخت

هزینه ساخت ارتباط مستقیم با طرح توجیهی تعریف شده دارد.
آیتم های زیادی در این مورد دخیل هستند که چند مورد آن را بررسی می کنیم:
نوع خاک زمین مورد نظر:
نوع خاک در پروژه هایی که نیاز به خاک برداری بیش از ۲ متر دارند، علاوه بر هزینه های سازه نگهبان، بر آیتم زمان تاثیرگذار است.

تعداد طبقات منفی:
تعداد طبقات منفی در هر پروژه ای بر اساس ساختمان‌های مجاور و نوع خاک، علاوه بر هزینه گود برداری، در آیتم زمان تاثیر بسیاری دارد.
در برخی پروژه ها با توجه به مکانیت زمین و آیتم های خاک برداری و سازه نگهبان و از همه مهمتر زمان، اجرای طبقه منفی برای پارکینگ یا مجموعه آبی، طرح توجیهی را دچار ضرر می کند.
نوع اسکلت:
انتخاب نوع اسکلت به پیمانکاران موجود، طرح معماری و مکانیت زمین بستگی دارد.
بالاترین سرعت در اجرای اسکلت، اسکلت فلزی است، که به علت آماده شدن در محل کارخانه، در محل پروژه اسمبل و نصب می شود و زمان اجرا را در مقایسه با سازه بتنی کاهش می دهد.
اما در برخی پروژه ها با توجه به طرح توجیهی، طرح معماری و مکانیت زمین نیازبه فاصله ستونی بیشتر و حذف بعضی از ستون ها داریم لذا مجبور به استفاده از سازه بتنی می شویم که شاهد افزایش زمان ساخت خواهیم بود.
به عنوان مثال در ساختمان‌های دو یا سه نبش این موضوع باید در ابتدا در نظر گرفته شود.

تعداد طبقات:
تعداد طبقات تا ۷ سقف به صورت معمول است، اما به ازای سقف اضافه، هزینه های مازادی چون پله فرار و آسانسور بزرگتر، سیستم اطفا حریق و … به سازنده تحمیل می شود که گاها سقف اضافه باعث هزینه، زمان و سرمایه بیشتر می شود و میزان سود را کاهش می دهد و طرح توجیهی را با ضرر مواجه می کند.

مکانیت زمین :
زمان ساخت رابطه مستقیمی به مکانیت زمین شامل: شمالی یا جنوبی، دونبش یا سه نبش، عرض وشلوغی کوچه و نوع دسترسی برای بردن مصالح و تخلیه آن دارد.
به عنوان مثال، کوچه با عرض ۱۰ متری و رفت و آمد بالا، زمان ساخت را افزایش می دهد و بر روی هزینه ساخت تاثیر بالایی می گذارد.

معماری:
انتخاب معمار جهت پلان و متریال های نما و داخلی، رابطه مستقیم با تحقیقات بازار و مارکتینگ دارد.
مواردی چون انتخاب نوع اسکلت، سیستم سرمایش و گرمایش، نوع و کیفیت متریال نما و مشاعات(پارکینگ، راه پله، بام ، نوع آسانسور …) رابطه مستقیم با طرح معماری دارد.
به عنوان مثال برای انتخاب نوع سیستم سرمایش که اسپلیت باشد یا داکت اسپلیت، معمار می تواند ارتفاع طبقات(به علت حذف کانال های داکت که معمولا ۳۰ سانت نیاز به سقف کاذب دارد) را کم کند و از هزینه اسکلت بکاهد.
یا انتخاب متریال سنگ یا آجر نما و مشاعات بر اساس تحقیقات بازار که تاثیر مستقیمی بر هزینه ساخت خواهد داشت.
چنانچه معمار طرح توجیهی اصولی با توجه به تحقیقات بازار تهیه و گروه مهندسی با تجربه ای داشته باشد می تواند هزینه های فوق را صحیح بیان کند.
پروانه ساخت:
علاوه بر قیمت پروانه، گرفتن پروانه اصولی بسیار مهم است.
پروانه ساختی اصولی است که بر اساس طرح اصلی معماری باشد تا از هدر رفت زمان جلوگیری شود. همچنین در نظر داشتن قوانین شهرداری برای اضافه بنا و دیدن آن در پروانه ساخت بسیار حائز اهمیت است.
در بعضی از مناطق بنا بر قوانین شهرداری، پس از اجرای اسکلت امکان افزایش بنا وجود دارد، اشراف کامل سازنده با کمک دفتر پیشخوان دولت با سابقه از تخریب های احتمالی آینده و عوض شدن نقشه معماری جلوگیری می کند.
۳-قیمت آپارتمان نوساز:
قیمت آپارتمان بر اساس طبقه و امکانات ساختمان از قبیل متریال استفاده شده، روف گاردن، میزان مشاعات، پارکینگ، مجموعه آبی، شمالی یا جنوبی،انباری،تراس، میزان نورگیر، پلان طبقات و موقعیت ملک قیمت گذاری می شود.
قیمت آپارتمان عموما بر اساس آپارتمان های موجود در محله با همسان سازی سال ساخت و متریال های موجود تخمین زده می شود.

نحوه محاسبه درصد طرفین قرارداد مشارکت ساخت:
درصد ۵۰ – ۵۰:
در صورتی که قیمت زمین با هزینه ساخت یکی است:
درصد مشارکت ۵۰ درصد است، یعنی پس از عملیات ساخت، متراژ مفید آپارتمان ها به صورت ۵۰% بین دو طرف تقسیم می شود.
در صورتی که هزینه ساخت کمتر از قیمت زمین است:
برای رسیدن به درصد۵۰-۵۰، ابتدا هزینه ساخت را از قیمت زمین کم می کنیم، سپس مبلغ باقیمانده را تقسیم بر ۲ می کنیم. مبلغ قابل پرداخت به مالک= ۲/(هزینه ساخت – قیمت زمین) به عنوان مثال اگر قیمت زمین ۱۰ م باشد و هزینه ساخت ۸ م باشد
مبلغ قابل پرداخت به مالک = ۱م = ۲/(۸ – ۱۰ ) در صورت پرداخت این مبلغ به مالک، درصد طرفین ۵۰-۵۰ خواهد بود.

در صد متغیر:
زمانی که قیمت زمین از هزینه ساخت بیشتر باشد، در این روش در صد طرفین بدین صورت تعیین می شود:
درصد مالک = (قیمت زمین + هزینه ساخت)/(قیمت زمین * ۱۰۰)
درصد سازنده = (قیمت زمین + هزینه ساخت)/(هزینه ساخت * ۱۰۰)
به عنوان مثال اگر قیمت زمین ۱۰ م باشد و هزینه ساخت ۸ م یاشد
درصد مالک = ۵۵.۵% = (۱۰*۱۰۰) / ( ۱۰ + ۸)
درصد سازنده = ۴۴.۵% = (۸ *۱۰۰) / ( ۱۰ + ۸)

درصورتی که مالک نیاز به مبلغی پول داشته باشد:
درصد مالک = (قیمت زمین + هزینه ساخت) / ](قیمت زمین– مبلغ ) * ۱۰۰)[
درصد سازنده = (قیمت زمین + هزینه ساخت) / ](هزینه ساخت + مبلغ ) * ۱۰۰)[
به عنوان مثال اگر قیمت زمین ۱۰ م باشد و هزینه ساخت ۸ م باشد و مالک مبلغ ۱م را درخواست کند.
درصد مالک = ۵۰% =(۱۰ + ۸) / ]( ۱ – ۱۰ )*۱۰۰[
درصد سازنده = ۵۰% =(۱۰ + ۸) / ]( ۱ – ۸ )*۱۰۰[

هرچند این فرمول ها، راهی برای محاسبه‌ی دقیق درصد مشارکت در ساخت است، اما باید در نظر داشته باشید که موارد متعددی می‌تواند روی خروجی آن تاثیرگذار باشد؛ مواردی چون متراژ زمین کلنگی، تراکم مجاز ملک، قیمت منطقه ای زمین، کیفیت ساخت پروژه و …
در ادامه به بررسی چند نکته‌ی مهم دیگر خواهیم پرداخت:
با توجه به مبلغ بلاعوض، قدرالسهم مالک می‌تواند کمتر یا بیشتر شود.
سازندگان خوش‌نام و معتبر، مبلغ کمتری به عنوان بلاعوض پرداخت می‌کنند.
به یاد داشته باشید که با توجه به تغییرات بازار مسکن ، توافق بین طرفین نیز ممکن است دستخوش تغییر شود.
حتما قبل از انعقاد قرارداد، تمامی بندها را به دقت مطالعه کنید و نسبت به عادلانه بودن آن مطمئن شوید.

جمع بندی: درصد مشارکت را چگونه محاسبه کنیم؟

درصد مشارکت در ساخت، متاثر از تغییر قیمت‌های ساختمان و آپارتمان‌هاست. متریال مورد استفاده و همینطور هزینه‌های لازم برای ساخت‌وساز نیز دائما در حال افزایش است؛ لذا نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت کار دشواری است. با توجه به کلاهبرداری های صورت گرفته از مالکین بناهای فرسوده، در پروژه های مشارکت در ساخت، توصیه می شود حتماً، کلیه مراحل انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین میزان سهم طرفین و درصد مشارکت ایشان، بند های قانونی که مبین جریمه های تعیین شده برای طرفین در صورت تخطی از تعهدات آنها است توسط گروه مشاوران ساختمانی کندو صورت گیرد. اگر شما هم مایلید که بدانید اخیراً نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟ و آخرین تغییرات روز، در این زمینه چیست، حتماً با کارشناسان حقوقی و فنی ما تماس حاصل فرمایید. متخصصان ما در گروه مشاوران ساختمانی کندو آماده ارائه مشاوره رایگان به مالکان و سازندگان و اطلاع از نحوه محاسبه درصد مشارکت است.