گزارشی که توجیه‌پذیری فعالیت ساختوساز ملک را ازابعاد اقتصادی، فنی و مالی را بررسی میکند. طرح توجیهی تابحال فقط برای پروژه‌های بزرگ تعریف شده است و طرح توجیهی برای املاک کوچک فقط توسط مشاورین املاک به صورت تجربی گفته شده و چون متخصصین ساختمان در آن حضور نداشته‌اند مهمترین آیتم طرح توجیهی که تخمین زمان اجرا و هزینه ساخت است را به صورت تخصصی و اصولی در نظرگرفته نشده.
ما در طرح توجیهی ساخت دو نوع سود داریم:
1-1-سود ناخالص ساختوساز: برای محاسبه این سود به آیتم‌های زیر نیاز داریم: قیمت ملک کل متراژ قابل ساخت(شامل متراژ آپارتمان بعلاوه مشاعات ازقبیل پارکینگ و پشت بام و ...) هزینه پروانه ساختمان(کل هزینه های پروانه ساخت) هزینه ساخت هر متر مربع شامل(هزینه اسکلت بنا بر موقعیت ملک و آیتم های طراح و معمارهر متر مربع، هزینه آماده سازی پارکینگ، همکف و پشت بام و مشاعات بر اساس هر متر مربع، هزینه آسانسور، هزینه ساخت داخلی کابینت،اتاق خواب، پذیرایی، سرویس ها و شیرآلات، سیستم هوشمند سازی و ...، هزینه خرید و اجرا تاسیسات سرمایش و گرمایش، هزینه اطفا حریق ، بیمه ساختمان و حقوق کارگران و کلیه هزینه های احتمالی دیگر) نکته:باید توجه داشت هزینه ساخت در هر ملکی با توجه به ساختمان‌های مجاور، دو یا سه نبش بودن، میزان مشاعات، طبقه منفی پارکینگ، متریال های داخلی و... متفاوت است. متراژ مفید قابل فروش قیمت آپارتمان نوسازدر محل
برای محاسبه سود ناخالص ابتدا کل هزینه را طبق فرمول زیر محاسبه می‌کنیم:
کل هزینه = قیمت زمین + ( کل متراژ قابل ساخت * هزینه ساخت) + هزینه پروانه ساختمان قیمت کل آپارتمان ساخته شده=(متراژمفید * قیمت آپارتمان نوساز)
نکته: توجه داشته باشید قیمت طبقات اول و آخر و دوبلکس را با ید به صورت جدا گانه حساب کنید. و سپس: سود ناخالص ساختوساز = قیمت کل آپارتمان ساخته شده – کل هزینه درصد سود ناخالص=(سود ناخالص ساختوساز / قیمت زمین) * 100 **زمانی این درصد صحیح است که مهندسین و خبرگان هر حوزه در اعلام این اعداد حضورداشته باشند**
1-2-سود واقعی ساختوساز: اصلی ترین و مهمترین موضوعی که تاکنون مالکین(سرمایه گذاران) به آن توجه کرده اند، زمان ساخت می باشد.
آیتم زمان که بستگی به امکان پذیری و زمان تخمین اتمام پروژه با توجه به برنامه ریزی،از زمان گرفتن پروانه ساخت وعملیات ساخت تا اتمام پروسه ساخت و صدور سند آپارتمان است. به عنوان مثال زمانی که شما سود اولیه60% رو دارید ، اگر عملیات ساخت و فروش در 18 ماه انجام شود، سود واقعی شما 45% سالیانه خواهد بود و اگر عملیات ساخت 2 سال شود، سود واقعی شما 30% سالیانه خواهد بود.
قراردادی از دید ما موفق است که در زمان 18 ماه، علاوه بر عملیات ساخت، پروسه مارکتینگ و برندینگ ساختمان شروع شود تا همزمان با اتمام پروژه، تمامی واحد ها فروش شده باشد .
درصد سود واقعی ساختوساز به معنای این است که از زمانی که بر روی ملکی سرمایه گذاری می کنید(یا زمین خودتان است یا زمینی را می خرید) تا زمانی که آپارتمان های آن را می فروشید، در این بازه سرمایه شما حداقل 30%سالیانه افزایش پیدا کند. نکته مهم: ما سرمایه را براساس متراژ زمین و متراژآپارتمان محاسبه می‌کنیم زیرا در کشور عزیزمان ما دارای تورم سالیانه هستیم.
