برنامه ریزی و کنترل پروژه ساخت و ساز
به فرآیند هدف‌گذاری و ارائه روش‌ها و تعیین مسیرهایی برای رسیدن به آن اهداف در ساخت و ساز در زمان معین با هزینه از پیش‌تعیین شده، مدیریت برنامه ریزی گفته می شود.
برنامه ریزی به شکل صحیح آن یعنی با درنظر گرفتن مدیریت زمان در پروژه های ساختمانی کوچک کمتر مورد توجه سازندگان قرارگرفته، چون اکثر ساخت‌و‌سازها به صورت سنتی انجام می شوند و مدیریت زمان که مهمترین آیتم در سود واقعی ساخت‌و‌ساز است در نظر گرفته نمی شود.
با ارتقا دانش سازندگان، امروزه اهمیت مدیریت برنامه ریزی بیشتر مورد توجه قرار گرفته، لذا با برنامه ریزی اصولی ازهدررفت سرمایه و زمان جلوگیری می شود.
مبحث کنترل پروژه رابطه مستقیم با برنامه ریزی ساخت و ساز دارد، زیرا سازندگان به علت مشغله کاری زیادی که با پیمانکاران، کارگران و شهرداری ها دارند، ناخواسته از آیتم های کیفی و کمی پروژه ها غافل می شوند و این موضوع باعث ضرر آن ها در هزینه و زمان می شود. از طرفی کنترل پروژه ای مناسب شناخته می شود که هر آیتم آن توسط یک خبره و متخصص مورد بررسی قرار گیرد. همکاران ما در این حوزه به واسطه تجربه ساخت پروژه های ساختمانی کوچک و بزرگ و همچینین تدریس در دانشگاه ، به مواردی اشاره می کنند که در صورت اجرا، می توان زمان و هزینه ساخت را تا ۳۰% بر اساس طرح توجیهی کاهش داد.
کنترل پروژه ای موفق است که مدیر برنامه ریزی و کنترل پروژه ،هرآیتم آن را توسط متخصص همان حوزه بررسی کند، به عنوان مثال در بحث سازه، مشاور خبره‌ای که در خرید و اجرا ذینفع نیست می تواند با توجه به طرح توجیهی بهترین مشورت و نظارت را داشته باشند و از دوباره کاری که بزرگترین معضل ساخت‌و‌ساز است جلوگیری کند.
نکات مهم در برنامه ریزی مشارکت ساخت
در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به چند نکته مهم و اساسی توجه کرد و حتما در تعهدات به آن اشاره کرد:
- باید مطمئن شد که شخصی که ملک را آورده صاحب ملک باشد و یا اجازه این کار را داشته باشد و ملک دارای سند رسمی باشد.
- باید آورده طرفین به طور کامل مشخص شود.
- مدت زمان کار باید مشخص شود.
- میزان سود و زیان باید تعیین شود.
- ضمانت اجرا برای شرایطی که طرفین به تعهداتشان عمل نکنند.
در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت ساخت به چه نکاتی توجه کنیم
در هنگام تدوین قرارداد مشارکت ساخت نکات مهمی است که بایستی به آنها توجه کنید. در ادامه به صورت خلاصه برخی از این موارد را بررسی می کنیم. برای اطلاعات بیشتر می توانید مطلب مشارکت ساخت در مشهد را مطالعه بفرمایید
- ک نکته مهم که باید به آن توجه داشت انتخاب فرد سازنده است. گاهی برخی سازنده‌ها برای کاهش هزینه ساخت از مصالح ضعیف استفاده می‌کنند و یا با بکارگیری روش‌های غیر اصولی برای کاهش هزینه‌ها کیفیت نهایی ساخت را بسیار کاهش می‌دهند.
- اساس مشارکت در ساخت باید بر مبنا تجربه، توانایی مالی و فنی، وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد.
- باید به این نکته مهم توجه کنید که هزینه های ساخت و ساز در هر شهر متفاوت است و باید محاسبات بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در یک منطقه خاص در هر شهر انجام شود.
- برای پروژه‌های مشارکتی حتماً ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه در ابتدا محاسبه می‌شود. از فرمول‌های ویژه برای سود و ارزش ملک در این راه استفاده کنید.
- قبل از اینکه پروژه مشارکتی در ساخت و ساز آغاز شود، شرکت سازنده یا شرکت پیمانکار یک وجه بلاعوض را به مالک زمین پرداخت میکند تا بتواند در طول انجام پروژه، محل اسکان برای خود و خانواده اش فراهم کند.
- بهتر است هنگام قرارداد مشارکت در ساخت، فردی به نام داور یا حاکم در قرارداد مشخص شود که نقش قضاوت کننده را بر عهده دارد.
- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده نباید فراموش شود.
- در قراردادهای مشارکتی برای پروژه‌های ساخت و ساز حتماً مسئولیت‌ها و وظایف هر دو طرف قرارداد باید به دقت تعیین و ذکر شود. تا در آینده طرفین به مشکل برنخورند.
- شرکت‌های پیمانکاری حقوقی لازم است تمام مراحل عقد قرارداد را همراه با امضای رسمی و مهر شرکت با اعتبار لازم انجام دهند.
- نکته مهم دیگر، اگر هر یک از طرفین قرارداد به مسئولیت‌ها و وظایف خود پایبند نباشند یا عمل نکنند، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت برای آنها امکان‌پذیر است.
- سعی کنید در قراردادهای مشارکتی به جای سفته از چک معتبر بانکی استفاده کنید. به این ترتیب امکان پیگیری برای مشکلات آینده بهتر برای شما فراهم خواهد بود. زیرا بر خلاف باور عامه، چک نسبت به سفته ابزار قدرتمند تری برای وصول مطالبات است.
- اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود.
- شرکت پیمانکار یا سازنده پروژه موظف است در بازه‌‌های زمانی یک ماه یا دو ماهه در قالب صورت جلسه یا گزارش رسمی، مراحل تکمیل کار را به اطلاع مالک زمین برساند.
- اگر در حین انجام پروژه، مالک زمین یا ساختمان فوت کند، ورثه او باید مراحل ادامه پروژه را بر عهده بگیرند.
- اگر زمان قرارداد مشارکت در ساخت به پایان برسد، اما پروژه ساخت و ساز خاتمه نیافته باشد، حق فسخ قرارداد یا ضرر برای هر دو طرف وجود نخواهد داشت، مگر اینکه در قرارداد شرایطی را در این باره ذکر کرده باشند.
- مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و… می باشد.
- هزینه های جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی ، مالیات ، هزینه بیمه، هزینه های انشعاب آب ، برق، گاز و… مشخصاً و صراحتاً توافق شود.
- تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه در قراردادهای مشارکتی الزامی است.
- اگر سازندگان در قرارداد مشارکت در ساخت متعدد هستند، وجود قرارداد مستقل بین سازندگان که حقوق و تکالیف بین خودشان را مشخص میکند ضروری است.
- در خصوص اجازه اعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک و نحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمایید.
