صنعت ساختمان جزو پر سود ترین صنایع، در کشور عزیزمان و در کل کشورهای درحال توسعه و توسعه یافته است. سود ساخت و ساز دراکثر پروژه ها حداقل 30% است و چنانچه مالک سرمایه‌گذار باشد و تورم سالانه 45% رادر نظر بگیریم، به عدد حداقلی سود 50% سود سالانه خواهیم رسید. در مقاله
مشارکت در ساخت در مشهد گفتیم که حداقل سود برای مالک 30% وبرای سازنده 35 الی 40 در صد بدون احتساب آیتم های تورم ، رشدمنطقه و رشد نهان است.
موضوعاتی چون نرخ رشد منطقه، تزریق چند مرحله ای برای ساخت، پیش فروش و فروش با کمک برندینگ ساختمان این سود را 10 الی 15 درصد افزایش خواهد داد. اکثر مالکین که هزینه ساخت را دارند، اما به درست چون باید به یک شخص برای ساخت اعتماد کنند، از این کار منصرف می شوند.
نقطه تمایز ما در گروه مشاوران ساختمانی کندو بهره‌گیری از حضور متخصصین و خبرگان 7 حوزه ساختمان به همراه متخصصین مدیریت برنامه ریزی و کنترل پروژه و تیم حقوقی است که علاوه رزومه فاخر، از لحاظ علمی و سابقه کار در شهر عزیزمان شناخته شده و به نام می باشند. با افتخار، کندو تنها شرکتی است که ضمانت حسن انجام کارخود را به‌صورت ملکی تضمین می کند. ما در کنار مالکینی هستیم که بدنبال ساخت ساختمانی استاندارد در کمترین زمان با بالاترین سود و کمترین هزینه هستند.
عوامل ایجاد ریسک در سرمایه گذاری
مهمترین عواملی که سبب شده تا مالکین از سرمایه گذاری در ساخت و ساز اجتناب کنند، عبارتند از:
عدم آشنایی مالکین با:
. طرح توجیهی ساخت(میزان سود خالص)
. شرایط گرفتن پروانه، ضوابط شهرداری ، آتش نشانی، فروش، مباحث حقوقی و ...
. تخصص در انتخاب طراحان معمار و مکانیک و عمران و سازه و ....
. میزان و شرایط تخلف در ساخت
. زمان‌بندی ساخت ونحوه برخورد با مشکلات غیر قابل پیش بینی
عدم وجود سازندگان یا دفاترمهندسی ای که متخصصین 7 حوزه ساختمان به همراه متخصصین کنترل پروژه و برندینگ و حقوقی را دارا باشند.
مهمترین چالش‌هایی که قرارداد مدیریت پیمان فعلی دارد عبارت است از:
- برآورده نشدن سود مورد انتظار مالک
. نداشتن طرح توجیهی جهت استفاده از متریال های مورد نیاز منطقه
. عدم وجود برنامه زمان‌بندی اصولی و نظارت عالیه
- عدم فروش و پیش فروش در زمان های مورد انتظار
- کیفیت پایین ساخت به دلیل:
. طراحی نا مناسب و انتخاب متریال های ساخت مورد نیاز(نوع سازه، سیستم های تهویه مطبوع و ...)
. عدم نظارت کافی مهندسین ناظردر نتیجه ساخت بی کیفیت
- زمان ساخت بالا
- طراحی پلان و معماری بدون در نظر گرفتن نظرات مهندسین تاسیسات و سازه و ترجیحات مشتری بالفعل محل ملک با توجه به طرح توجیهی
ما در گروه مشاوران ساختمانی کندو با همکاری اساتید دانشگاهی و متخصصین ساختمانی درسه حوزه حقوقی و مهندسی و مارکتینگ و با بررسی چندساله قرارداد های کنونی و در نظر گرفتن کلیه چالش های حقوقی و مهندسی، یک قدم پا را فراتر نهاده و با اضافه کردن دپارتمان کنترل پروژه، مارکتینگ و حقوقی، قراردادی نوین را طراحی وتنظیم کرده ایم که کلیه چالش‌های قرارداد مدیریت پیمان را برطرف کرده و دغدغه های مالکین سرمایه‌گذار را مرتفع می سازد.
تیم های مورد نیاز در تدوین قرارداد نوین پیمان عبارتند از:
تیم مهندسی شامل:
دکترین و مهندسین 7 گانه ساختمان که علاوه برتدریس در دانشگاه و نظام مهندسی، دارای تجربه علمی وعملی درصنعت ساختمان بوده وعلاوه بر رزومه چندین دهه‌ای در طراحی و نظارت حداقلی 500.000 متر مربعی، دارای سوابق ساخت نیز باشند.
تیم حقوقی شامل :
دکترین حقوقدانی که به کلیه ضوابط ثبتی و ساختمان سازی و کلیه قراردادهای آن با سازندگان و پیمانکاران و قوانین به روز ساختمان اشراف کامل دارند.
تیم مارکتینگ شامل:
دکترین و مهندسینی که بصورت تخصصی در صنعت ساختمان فعالیت دارند و با تجربه چند ساله در تحقیقات بازار و طرح توجیهی ساختمان، به چالش های آن اشراف کامل دارند.
نحوه اجرای قرارداد نوین مدیریت پیمان:
قرارداد نوین مدیریت پیمان به صورت خلاصه شامل این موارد می شود:
- تهیه طرح توجیهی توسط دپارتمان مارکتینگ و مهندسی که شامل(بررسی پلان مورد نیاز و کیفیت متریال ها و سود مالک و زمان ساخت)
- اعلام هزینه ساخت، میزان سود و زمان پروسه ساخت
قرارداد نوین مدیریت پیمان فقط با همکاری تیم های فوق و در 10 گام قابل اجرا می‌باشد:
گام 1 : بررسی سود ناخالص ساخت‌و‌ساز زمین
گام2: بررسی سود واقعی زمین با مشورت دپارتمان مهندسی و مارکتینگ
گام3: پیش نویس طرح توجیهی بر اساس تحقیقات بازاروبرنامه ریزی ساخت
گام4:تعیین درصد سود مالک با توجه به کیفیت ساخت وبرآورد مدت زمان ساخت
گام5: عقد قرارداد مشارکت نوین مدیریت پیمان با توجه به طرح توجیهی، درصد سازنده، زمان ساخت و مدیریت زمان‌بندی و کنترل پروژه با مالک و گروه مشاوران کندو
گام6: گرفتن ضمانت‌های لازم حقوقی از طرفین قرارداد به منظور اطمینان طرفین
گام7:انتخاب مشاور ذیصلاح برای طراحی پروژه با همفکری کارفرما
گام9: کنترل پروژه از زمان عقد قرارداد تا اتمام پروژه و سند زدن آپارتمان‌ها
گام10:تعیین استراتژی مارکتینگ و برندینگ با همفکری گروه حقوقی
چالش های انتخاب و اعتبارسنجی سازنده
مهمترین چالش در قراردادهای مشارکت ساخت، انتخاب سازنده است و این چالش ها عبارتند از:
- آشنایی سازنده با قوانین و استانداردهای به روز وهمچنین تجربه علمی و عملی
- تمکن مالی
- تعاملات سازنده با ارگان ها و اداره ها و همچنین پیمارنکاران
- بررسی کیفیت ساخت
- مدیریت زمان
- مدیریت صحیح پیمانکاران و نیروی انسانی
با نظارت‌عالیه کارآمد درحین طراحی و پروسه ساخت توسط مهندسین کندو، از دوباره کاری‌ها و اتلاف سرمایه و زمان جلوگیری خواهد شد.
نقش دپارتمان برنامه ریزی و کنترل پروژه در قرارداد نوین پیمان ساخت
دپارتمان مدیریت برنامه ریزی و کنترل پروژه از ابتدای پروژه و بصورت ماهانه ، گزارش کاری را از مهندسین هرکدام ازدپارتمان های مشاور اخذ و روند پیشرفت و کیفیت کار را به تیم حقوقی گزارش دهد. مهندسین کندو در مرحله اجرا، کیفیت متریال‌های مورد استفاده را بر اساس طرح توجیهی کنترل می‌کنند تا ضمن حفظ کیفیت مصالح مورد استفاده در ساخت، از مشکلات حقوقی ناشی از بکار بردن مصالح نا مرغوب در حین ساخت جلوگیری شود. تیم کنترل پروژه بر اساس نوع قرارداد از زمان ساخت تا اتمام پروژه به صورت هر ماه و در صورت نیاز در مراحل بیشتر برای اطمینان خاطر مالک انجام می‌شود.
مهمترین مزیت برنامه ریزی و کنترل پروژه این است که، در صورت انجام نشدن هرمرحله ازعملیات ساخت در زمان خود، در کوتاه ترین زمان ممکن جلوی خطای اجرای پروژه گرفته می شود ، تا مالک دچار ضرر و زیان مالی و زمانی نشود. باید به این نکته توجه داشت که در صورت سهل‌انگاری و یا عدم تزریق سرمایه سازنده، اگر مرحله‌ای از ساخت به تاخیر بیافتد، برای جبران آن سازندگان برای سرعت بخشیدن به ساخت از کیفیت اجراغافل می‌‌شوند و با برنامه ریزی و کنترل پروژه از این اتفاقات در کوتاهترین زمان ممکن جلوگیری می‌شود.
نقش دپارتمان مارکتینگ در قرارداد نوین پیمان ساخت
مهمترین آیتم سرمایه گذاری در صنعت ساختمان، کسب بالاترین درصد سود از پروژه است. این سود زمانی محقق می شود که طرح توجیهی اصولی با توجه به تحقیقات بازار و برنامه ریزی و کنترل پروژه توسط مهندسین با تجربه باشد. وظیفه اصلی دپارتمان مارکتینگ، ارائه طرح توجیهی با کمک تیم مهندسی و حقوقی است که بتوان با توجه به پیش فروش اصولی، کمترین میزان سرمایه گذاری را برای مالک امکان پذیر کند و همچنین بالاترین مبلغ فروَش آپارتمان را برای رسیدن به بیشترین سود تضمین کند.
برای دست یافتن به این مهم در مرحله اول:(تهیه طرح توجیهی)
- دپارتمان مارکتینگ با تحقیقات بازار تخصصی، با توجه به آپارتمان های آن محله و نیاز مشتریان بالقوه، با بررسی بازارهدف و همچنین با مشورت گروه مهندسی و برنامه ریزی، گزارشی از نیاز منطقه به نوع آپارتمان از لحاظ پلان و معماری وهمچنین تاسیسات و کیفیت متریال های مورد نیاز که بیشترین مقبولیت را دارد، نوع طراحی را برای گروه طراحان مشخص کند.
- با توجه به طرح توجیهی، سلیقه های شخصی طراحان به حداقل می رسد و سرعت و کیفیت طراحی افزایش پیدا می کند.
- به عنوان مثال: محله ای که مشتریان بالقوه از نمای کلاسیک بیشترین استقبال را دارند، طراحی بر اساس این سبک خواهد بود، زیرا کمترین زمان فروَش با بالاترین قیمت، هدف اصلی است.
- همچنین نکات مهمی که درسود تاثیر گذار است که در ابتدای پروژه باید مورد تفسیر فنی با کمک گروه طراحان قرار گیرد.
- به عنوان مثال: انتخاب سیستم سرمایش و گرمایش که به علت وجود کانال های سقفی به ارتفاع 30 سانت ، گاهی برای ارتفاع کمتر و جلوگیری از ارتفاع ساختمان و لزوم اجرای پله فرار و هزینه ساخت و افزایش متراژآپارتمان، مورد بررسی قرار می گیرد.
- برای پیش فروش و فروش با قیمت بالاتردر حداقل زمان، نیازبه آماده‌سازی ذهن مشتریان بالقوه برای خرید آپارتمانی با کیفیت ساخت استاندارد و متریال استاندارد، که نیازبه معرفی پروژه از ابتدای شروع بر اساس برنامه ریزی و کنترل پروژه تا اتمام پروژه است.
- دپارتمان مارکتینگ با نشان دادن مراحل ساخت بر اساس برنامه ریزی در محل پروژه و فضای مجازی با استراتژی تعیین شده، اطمینان مشتریان را به پروژه بدست می آورد و مشتریان را به مشتری وفادار تبدیل می کند.
- تعامل سازنده با مشاورین املاک منطقه جهت معرفی مشتریان بالفعل
